Novela občanského zákoníku přináší změny ve finančních závazcích vlastníka

Zákon č. 163/2020 Sb., účinnost: 1.7.2020 Řada ustanovení týkajících se finančních závazků vlastníka byla v dosavadním znění zákoníku nejasná, a vyvolávala tak diskuze a spory. Změna právní úpravy se tak dotýká:

– splatnosti záloh,

– výše příspěvku vlastníka na správu domu a pozemku,

– pravidel pro přechod dluhů na příspěvcích na správu domu a pozemku.

1. Dochází k jasnému stanovení splatnosti záloh

Zrušuje se celé ustanovení o splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh v občanském zákoníku. Úprava splatnosti záloh na služby je totiž upravena také zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů. Zákonodárce shledal rozpor mezi touto úpravou a úpravou v občanském zákoníku. Nadále se použije pouze úprava zákona č. 67/2013 Sb., kdy nedoplatky nebo přeplatky záloh budou splatné nejpozději do 8 měsíců od skončení zúčtovacího období.

2. Výše příspěvku vlastníka na správu domu a pozemku bude nyní jednoznačně určena

Nově je jednoznačně upraven poměr výše příspěvků odpovídající poměru vlastníka na společných částech, přičemž jsou zohledněny i výlučně užívané společné části domu. Má-li být poměr výše příspěvků stanoven jiným způsobem, lze tak učinit pouze v prohlášení za podmínky 100% souhlasu vlastníků jednotek (dle novelizovaného ust. § 1169 občanského zákoníku, o kterém budeme informovat v AK-PS Bulletinu v příštích týdnech).

3. Vyjasňuje se úprava přechodu dluhů na příspěvcích na správu domu při prodeji jednotky

Dluhy budou přecházet na nabyvatele ze zákona, pokud jejich existenci měl a mohl zjistit. Původní znění tohoto ustanovení se v praxi ukázalo jako právně nejisté, když po převodu jednotky nebylo jisté, kdo (zda převodce nebo nabyvatel) je dlužníkem správce domu za dluhy na příspěvcích za správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na ně. Převodce bude nově za tyto dluhy správci domu pouze ručit.

I nadále je zachována povinnost převodce doložit nabyvateli potvrzení správce domu o dluzích či o jejich neexistenci (potvrzení může vydat i správce domu přímo nabyvateli, souhlasí-li s tím převodce). Nově je stanovena vyvratitelná domněnka, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, jestliže nebyly uvedeny v potvrzení správce domu nebo toto potvrzení nebylo vydáno, ačkoliv o něj bylo požádáno. Pokud se nabyvatel dozví o dluzích z jiného zdroje (např. přímo od převodce), pak i tyto dluhy na nabyvatele ze zákona přecházejí.