
Deset kroků při koupi rodinného domu: jak správně zajistit právní ochranu svého majetku
Michaela Rubickova
Další články autoraSpolečnost Právní Ochrana Majetku přináší na základě svých zkušeností ve spolupráci s advokátem Pavlem Strnadem z AK Polverini Strnad deset kroků, jak nejlépe ochránit svůj majetek při nákupu rodinného domu z druhé ruky.
- Informujte se o relevantním dění v okolí
Mezi důležité informace patří jaká je chystaná výstavba v okolí včetně například územní rezervy pro silnice či železnice, stav infrastruktury, chystané změny územního plánu či případné pozemkové úpravy. „Důležité jsou i sousedské vztahy, protože problémoví sousedé mohou znehodnotit i sebelepší nemovitost,“ uvádí advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.
- Spolupracujte s profesionály
Technický expert pomůže správně zkontrolovat samotnou nemovitost, zkušený advokát zase zajistí, že nepřijdete o peníze i samotný dům. Odborníci ušetří zbytečné výdaje, včas odhalí problémy a pomohou, pokud se jakýkoliv problém objeví.
- Nechte překontrolovat technický stav nemovitosti
Je nutné se primárně soustředit na klíčové technické aspekty, jako je statika, izolace, střecha, plášť domu, nebo stav inženýrských sítí.
- Nechte překontrolovat právní stav nemovitosti
„Na toto se často zapomíná, přitom je to stejně důležité, jako technický stav domu. Důležitý je nabývací titul a jeho omezení, ale například i zajištění přístupu k nemovitosti – nejlépe z obecní komunikace, případně formou věcného břemene. Pozor je třeba si dát i na právní zajištění připojení na všechny potřebné inženýrské sítě,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.
- Prověřte si, od koho nemovitost kupujete
„Zjistěte si například, zda za prodávající stranu musí smlouvy podepisovat oba manželé, protože je nemovitost v jejich společném jmění. Důležité je i prověřit, zda prodejem nemovitosti prodávající nezkracuje věřitele,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.
- Rozmyslete si, KDO bude kupující
Vlastníkem se může stát samotná fyzická osoba, manželé společně, ale i právnická osoba nebo například svěřenský fond. „Možností je opravdu mnoho a každá má své výhody i nevýhody. Dodatečné změny jsou náročnější, dražší a rizikovější. Lépe je vše řešit před podpisem smluv,“ vysvětluje advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.
- Uzavřete rezervační smlouvu
Rezervační smlouva musí zahrnovat všechny strany obchodu, reálné termíny, správně definovat nárok, výši a splatnost provize i smluvní pokuty, (ne)exkluzivitu, délku trvání, ale i své ukončení. „Například realitní kanceláři musí náležet provize nejdříve po vkladu vlastnického práva ke zprostředkované nemovitosti do katastru nemovitostí, tedy po úspěšném dokončení celé transakce – nikoliv již za pouhé obstarání příležitosti či uzavření kupní smlouvy, jak se tomu velmi často děje. Důležité je se vždy se poradit s profesionálem ještě před podpisem jakékoliv smlouvy navržené realitní kanceláří,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.
- Uzavřete kupní smlouvu
Kupní smlouva je velice komplexní věc, kde se nejčastěji chybuje ve specifikaci předmětu koupě a jeho povolení k užívání, ploše, kvalitě, ceně a souvisejících právech či omezeních, nárocích z vad nebo možností ukončení smlouvy. „Často nevědomky a omylem mohou vzniknout obrovské chyby, které v některých případech mají fatální finanční důsledky,“ doplňuje advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.
- Zapište nemovitost na katastru
Vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se nabývá až jeho zápisem do katastru. To znamená, že samotný podpis kupní smlouvy k převodu vlastnictví nestačí, ale musí dojít i k jeho zapsání na katastru nemovitostí. Až po tomto je možné považovat celou transakci za úspěšně skončenou. „Kupní cena je tak zpravidla z úschovy uvolňována ve prospěch prodávajícího právě až po úspěšném provedení vkladu do katastru. Toto tak doporučuji v kupní smlouvě pohlídat. Proto je zpravidla nutné využívat úschovy peněz po celou tuto dobu. Z nabízených možností doporučujeme pouze notáře nebo banku. Úschovy v realitních kancelářích či u advokátů nejsou ani zdaleka tak zajištěné,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.
- Neplaťte daň z nabytí
Po zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, které bylo schváleno Poslaneckou sněmovnou v září, již nemusíte jako kupující tuto daň hradit. Platí to i zpětně pro všechny, kdo nemovitost nabyli s právními účinky vkladu od prosince 2019.
Objednejte si naše Desatero